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深圳小产权房购房百科-百问百答?
发布时间:1697526444      阅读:
1、什么是小产权房?

小产权这个词是民间俗称,除开商品房其余都可以称之为小产权。
深圳小产权房购房百科-百问百答?(图1)
2、小产权房分为几种?
大约分为以下几种、a城中村农民房、b村委统建楼、c开发商集资房、d军产房、e公寓。

3、小产权房使用年限是多少?
深圳的小产权房有40-50-70年,土地性质是商业或工业最高年限50年,住宅用地70年,市面上很多农民房都是以永久性转让所有权的方式交易。

4、那么小产权房产权到期了房子还属于自己的吗?
深圳在2004年经过两次统征,深圳已经没有集体土地,全部转为国有土地。房子是属于自己的,土地是国家的,至于什么时候拆迁,或自动续期还是另有规划这个zf说了算。

5、小产权房拆迁有赔偿吗?
只要不是偷建抢建,大部分都是有赔偿的,其中深圳小产权房历史遗留建筑赔偿最高,作为全国最特殊,很多人就是因为深圳的小产权城市更新旧改的红利赚的盆满钵满,比如;早期深圳华侨城大冲城市花园、罗湖二线插花电棚改、南山白石洲、西乡河东旧村城市更新、宝安石岩水田旧村旧改、横岗六约南塘坑旧改、布吉木锦湾、沙井万丰海岸城、坂田五和枢纽旧改、沙井金蚝小镇、沙井华侨城东塘旧改、罗湖蔡屋围拆迁全部赔偿商品房还送车位,数不胜数旧改项目多达近200个!

6、深圳小产权房遇到拆迁怎么样赔偿?深圳小产权房拆迁主要分几种赔偿方案:
一:开发商旧改更新,一般比例是1:1赔商品房《最高1:3赔偿商品房》
二:ZF棚改,一般比例1:1赔商品房,回迁房,需要通过补缴地价形式转不动产证上市交易。
三:土地整备,例如房屋征收,建地铁,修路赔偿会低一些,外地人只能赔现金。

7、购买小产权房是否占用名额?
购买小产权房不需到房管部门进行备案,不会影响购买商品房的名额。同时小产权房的交易没有时间的限制,可以随时入手或出手。

8、法律层面认可小产权房交易吗?
小产权房属于民间交易,而历史遗留违法建筑从法院也从来不受理这些历史遗留违法建筑买卖问题,遇到拆迁只认可实际占有人,买卖转让合同律师见证书,一手交钱一手交钱,交完钱马上收房所有资料会给到买方,听着好像不大靠谱,但时间历史证明在深圳小产权买卖出现的纠纷案例比新房远少的多。

9、为什么市面上的小产权房公摊面积那么大?
目前深圳市面上在售9成小产权都是投资公司整栋买下来,收购价格都在10000-25000左右一平了,加上各种精装修,安装电梯,各种关系这些成本,好多人因为深圳小产权价格停留在几千块/平的时代。然后重新包装改造成公寓类型,因为面积小总价低更多人能接受。

10、深圳小产权房可以落户吗?
分区而言,龙华片区8成小产权房都可以落户,其他区严一些。
落户这个词,按官方的解释叫【市内移居】,意思是你要原本是就是深户,只是挂靠在别人户口,或者集体户,代管户,或者是以前在自己的房子有落户,但房子卖掉了需迁移等等情况,需要重新将户口在深圳市内由A转到B,这就叫落户!
落户相当于留有房产记录,这个会影响后期申请安居房,保障房,公租房。

11、深圳小产权房能抵押吗?
正规银行不行,民间金融贷款公司可以抵押,需要压绿本,或合同,利息比较高。

12、深圳小产权房带学位吗?
深圳住宅类型的小产权房和商品房一样,录取后将锁定用于申请学位的住房,小学一年级开始使用锁定6年,初中一年级锁定3年。

13、深圳小产权房的“两规”和“三规”是什么意思呢?
“两规”即《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》;
“三规”即《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》。
两规和三规的档案作为历史遗留违法建筑的登记凭证,是见证城市发展的特殊时代产物,为执法部门和政府决策提供依据和参考。

14、买了深圳小产权房遇到拆迁,区分原外村民?
政府主导项目有区分!开发商主导拆迁旧改是不会区分现业主和原村民的,开发商旧改赔偿只认房产证明材料,只要转让的手续齐全就没问题,但是相对于原村民主来说,非原业主享受到的福利会少一些,例如搬迁费,奖励费。

15、小产权房都有什么证件?
深圳小产权房手续有;合作建房协议,合资建房协议,集资建房合同,房屋使用权证(自制本),J产证,律师见证书,独栋不动产权F房协意,以租代购房屋转让协议,农民房的手续分自建房红本、自建房老房产证,自建房商品房,国土绿本、猪肝本,两证一书、历史遗留登记表、历史遗留普查登记回执等等。

16、小产权有没有存在一房多卖的情况?如何防患?
小产权理论上存在巨大的一房多卖风险,但实际上发生的概率几乎可以忽略不计,可能低于万分之一。
1、小产权都是现房交易,一手交钱一手交房,如果卖房人不是业主,怎么交钥匙给买家?买家付完钱就要收房换钥匙,业主怎么忽悠下一家?
2、小产权分2种,一种是大社区,一种是独栋,大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能,如果业主已经把房卖了,带着买家去过户时,名字都不是他的,怎么过户?独栋农民房没有过户这一说,但有合同+律师见证,合同上注明房子每一手是怎么交易的,签完合同,买家会拿走业主的合同原件,律师楼还有个备份,如果业主一房多卖,律师会立即阻止,要不然会吃不了兜着走。
现在是信息时代,如果业主一房多卖,这属于经济诈骗,起诉下,业主就列入老赖黑名单,就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。

17、什么样的小产权不建议买?
1、国土局绿本房,有备案,无法过户,拆迁时容易闹纠纷。
2、占用一级水源保护区用地,压占原水管蓝线;拆迁赔偿低。
3、占用高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地这些不建议买,拆迁赔偿低。
最安全的房子是城中村里面一栋一栋的农民房,正规的村民宅基地,手续齐全,产权清晰,几乎无纠纷,做到了以上几点就大可安心了。

18、购买小产权房时都有什么手续?
1、合作建房合同,加律师事务所见证。(一式三份、业主、买家、律师各一份)
2、共同出资建房合同,加律师事务所见证。(一式三份、业主、买家、律师各一份)
3、房屋转让合同、大部分出于二手房交易。(只需要买卖双方出面请律师事务所见证即可)
深圳小产权房购房百科-百问百答?(图2)
19、关于村委统建楼真的比农民房保障?
毋庸置疑,肯定的。是指品质上、规模上、物业管理上、以及居住环境上比农民房住的舒服。并不是指保障性,毕竟村委统建楼价格高于农民房的一半。所以说很多客户觉得村委统建楼比农民房有保障?很明显是错误的,根据自己需求,预算价格,购房需求,村委买不起可以先买农民房过渡,以后房子升值了可以在换村委统建楼或者商品房,不然只能错过了。农民房此类房屋,一般为本地村民的自留地,或者说宅基地。还有一种是外地人为当地村委做了工程,无偿还款而划分给开发商的房子。此类房子一般不会太高,格局配套也不会很好,但胜在价格便宜,租售比高拆迁旧改机遇大。

20、城中村小产权房水电高?
客观情况是,在深圳发展初期,由于基础设施建设经费不足,许多城中村的水网电网由村委投资建设,因此,城中村原自建房大部分没有实现一户一表,水电费一般由物业代收缴。对于“一表多户”的城中村,一些物业将中间环节和公共面积损耗的二次分摊直接计入水电费。当然也有存在村里或管理处加价的情况。但终归是在一个区间范围。

21、小产权房买卖纠纷现状?
小产权房纠纷中的买卖纠纷,并不见得比普通商品房买卖纠纷比例高得多,纠纷核心原因在房价变化,拿2015年深圳业主违约潮来说,即便是合法商品房,因短时间内房价暴涨,业主违约比例超过了50%,房价暴涨暴跌下,违约方违约并不因为房屋是小产权还是大产权而有所不同。

22、律师事务所见证无法律效应?
很多法律人其实并不了解深圳小产权房交易的现状,仅凭“小产权房违法,违法则风险不可控”的简单思维做出轻率判断,而事实上,深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直存在,很多人购买,很多人投资,很多人获益,当然也有少量吃亏了的,总体来说,有风险,但远没有一般法律人口中说得那么可怕。

23、村委统建楼无法过户,还能买吗?
目前市面上大多数统建楼开盘卖完后村委已经不出面过户,甚至有一些公司都注销了。都是由业主自由找律师事务所过户,小产权房本就是没产权证的房屋,不存在过户一说法,村委见证也是过户。律师事务所见证也是过户,见证双方房屋转让协议。遇到拆迁利益问题开发商只认可房屋实际占有人,律师见证书,加购房合同。原业主没有法律依据出来闹纠纷。

24、深圳小产权房投资机遇?
第一点刚需的福利房;小产权之所以被大众青睐,除了房价低,交易灵活,还因为购买手续简单,没有月供压力,省去了商品房的各种条条框框,刚需过渡首选。
第二点投资者的机遇:价格低无税费、无需购房指标不占名额、总价门槛低租金回报率高、盈利空间大逢旧改身价暴涨、指标房不限售,转手就能盈利。
不仅如此深圳不少成规模的统建楼不输给同地段的商品房,输就输在不能贷款,不能使用杆杆放大收益。

25、深圳小产权房投资风险?
A.卖方债权人的查封执行,绿本房无法过户,卖方毁约,违法建筑更安全(避开绿本房即可避免)

26、什么是回迁房?
回迁房就是开发商征收土地时,赔给回迁户的房子。

27、回迁房是不是都有红本,产权多少年?
深圳大部分旧改项目有红本,一般在拆迁补偿协议有体现。
产权和普通商品房一样为70年,拥有学位,可以抵押贷款。

28、回迁房有什么风险?
主要是交易风险、项目风险、旧改周期的不确定性。

29、回迁房有什么保障?
和开发商直接签拆迁补偿协议,拆迁补偿协议在国土局街道办等备案。

30、是否限购、是否限售、能否贷款?
不限购,外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买;
不限售,拿到红本就可以二手房交易;
不能贷款,但拿到红本后可以抵押贷款。

31一般多久能分房交房?
拆迁补偿协议一般约定具备开工条件起3年内交楼,一般开盘前分房。
项目签约率达到80%以上,才容易判断开工时间交楼时间,一般3-7年。

32、开发商有哪些补偿?
和开发商签约并交楼后,每月开发商会支付拆迁安置费直至交楼为止,另外还有搬家费、装修补偿等。

33、旧改投资回报率大概多少?
回迁房一般为开盘价5—7折,考虑投资周期,一般年化20%收益率。

34、为什么有人出售?
有投资客前期低价收购了农民房,启动签约时卖掉;
村民持有大量物业,盼到了旧改,卖出部分物业提前消费;
部分项目,有大量香港业主在转让回迁房。

35、回迁房有哪些户型?
开发商会考虑回迁户的需求,一般小户型大户型都会有,具体看项目。

36、买了100平,没有100平户型怎么办?
一般按开盘价多退少补,部分项目有优惠的增购价。

37、如何选房,回迁房品质是否差些?
回迁户一般在开盘前进行选房,一般摇号抽签选房,有些项目按签订拆迁补偿协议的顺序选房,具体选房流程参考拆迁补偿协议。
回迁房一般要求和开盘的商品房一样的品质,部分项目由回迁户选完房之后,剩余的房源开盘销售,回迁房和普通商品房完全混在一起。

38、回迁房办理房产证应交哪些费用?
参考拆迁补偿协议相关约定,一般由开发商负责含契税等所有税费。

39、回迁房一般交易流程?
各个项目交易流程不同,一般要求支付定金锁定房源,和开发商签约时支付全部房款。
深圳小产权房购房百科-百问百答?(图3)
40、万一有钉子户怎么办?
并不需要全体业主签完才动工,项目可以分期建设;
村委街道办等部门会协调,推动进展,对于钉子户不合理要求,政府相关文件有具体措施,可以通过政府裁决强制征收,或由法院判决并强制执行。

41、回迁房的优势是什么?
不限购(解决购房名额问题)、不限售(不受三年限售政策限制),为开盘价的3.5—6折,以首付的资金购买房子不用贷款。

42、为什么有些项目买不到?
有人卖才能买到,才形成市场,有些项目房源很少,属于稀缺资源;
没人卖或是价格太高,也是有价无市。

43、已经交房的回迁房项目有哪些?
华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等;未来深圳土地基本由旧改供给,后续开盘的项目大多配有回迁房。

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深圳坂田村委统建楼一手新盘,3栋花园小区,可落户上学(图6)



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