深圳楼市持续下跌了三年，小产权房也一样，目前的客户群体大部分是“只看不买”观望、没有信心、又或者是说等待时机，不知道楼市底线在哪里。现在买小产权房还有机会吗?

没有买房子的希望房价继续下跌，买了房子的希望房价上涨，或者保持平稳。很多人认为现在没有人买房，是因为深圳房价太贵了，实际不是这样的，房价越是下跌的厉害，买的人越少，楼市炒的约热越多人往坑里跳，能在楼市低谷抄底往往是极少数人。

在过去10多年里，深圳房价一路飙升，这其实是不健康的。

其中包括深圳的小产权房“统建楼”房价分别从最低的3000元左右每平方，经过2015年深圳楼市整体的大涨后，直到2016年；深圳的农民房涨到了最低每平方6000-7000元起，地段好一些的电梯房均10000-12000/平左右。

2016-2020年间深圳的小产权房处于稳涨趋势，各片区成交量交易活跃，再加上在深圳18年的限售政策对于小产权房迎来“第一波大利好”住宅限售三年，公寓限售5年，抵制炒房假离婚，这波炒房客资金全部流入小产权房市场。

“很多客户表示已经不炒商品房，成本太高，都去炒小产权和指标房了。”甚至有香港各地千里赴沙井，购买十几套小产权投资出租，搏旧改。

还有客户表示之前关注的深圳小产权房源，在新政出来后涨了30多万。并表示该小产权位于龙华民治还有坂田，周末过去看房的人也很多，人山人海。

2020年7月15号，住建局联合7部门下发715新政，把结离婚买房和落户买房两条最主要炒房的途径彻底关闭！

深圳小产权彻底爆发，年涨幅高达30-50%，“100万买入，150万卖出，紧接着150万买入的人200万卖出”，还有比如龙华上塘300套房源开盘日光，还有些地方小产权房价格的时效性缩短到2小时，到一房难求的地步。这是小产权房市场那几个月的真实写照，小产权房的上涨表现同样惊艳了整个地产圈。

许多地方比如金蚝小镇、凤凰岗等地本名不见经传，房子破烂不堪却因为有拆迁概念一炮走红，价格一路上涨，小产权房下跌最严重的是这些回迁指标房：其中包括“沙井金耗小镇项目”高峰期抄到近5万/平，如今2万多就可以买到！还有南山“沙河五区白石洲旧改”从1万的抄到了21年最高9万多，目前白石洲一期已经建好了开盘价格8.7万每平起。

2020年下半年和21年上半年深圳的房价应该是过去10年来房价的最顶峰

深圳这个大城市被大众普遍认为地少人多，供不应求，只要在深圳买房打中必赚，实际上很多都被误导了，深圳各区各楼盘的差异也非常大，很多小区是业主情绪化拉涨，乌合之众，盲目跟风，加上大v炒作核心、学区、网红大盘，导致楼市分化严重，很多购房者失去理性，前者潇洒离场赚的盆满钵满，后者高价站岗。

三年疫情，加上各大爆雷，深圳整体开始出现泡沫......深圳楼市开始下滑至今，小产权也不例外；大部分炒作的网红盘，学区房下跌最严重高达50%，和商品房一样小产权房也开始出现了一定泡沫…..

那么对于深圳各区的小产权房整体下跌多少？当下真实的市场成交价是多少？

网上的信息鱼龙混杂，误导性极大。从两年前下跌至今，呈现出了止跌维稳的态势。过去的下跌，我给大家总结每一个片区一些知名度较高的楼盘，做一个比较真实的总结:

以上信息是综合近期市场成交价，普遍下跌20-30%，但每套房屋信息不同，仅做参考，根据市场行情热度和走向，以及业主想要着急出售套现的程度，还会有一定的跌幅和涨幅。但幅度都不会很大。

很多人问我；深圳的红本房有备案价和二手房指导价成交网签价。那么深圳的小产权房处于什么价？涨幅多少？

其实深圳的小产权房在2018年深圳市规划自然资源局也发布了一份关于城中村“房屋征收，补偿基准价格”每个片区街道上头都给你的定好价格，但由于市面上每套房屋的户型、地段、采光、和业主着急程度不同，所以没办法精细。虽然不是最精准的，但这是非常权威的，其中补偿最高的是福田香蜜湖街道，基准价41200/平，其中最低的是南澳街仅仅8400/平，如果按时配合签约，大概能有10000左右/平，这大概就是深圳小产权房的指导价，和底线。

那么现在是不是抄底小产权房的最好时机？现在买小产权房还有机会吗？

这个问题大概应该没有人能确定现在深圳的房价是否处于最低位。不过可以确定的是现在不错的时机，很多片区小产权几乎低于指导价，加上将近年底业主和开发商需要用钱套现着急出手，价格低，现在能给到购房者足够的时间看房选房，并没有出现业主反价的情况，毕竟容易剔选出市面上足够性价比脱颖而出的好房子，部分一手楼盘折扣让利优惠大，市场足够透明，每到年底都有迎来一波成交小旺季，其中不妨投资客等待捡漏好时机，合适房源买定离手。

第一点刚需的福利房；小产权之所以被大众青睐，除了房价低，交易灵活，还因为购买手续简单，没有月供压力，省去了商品房的各种条条框框，刚需过渡首选。

第二点投资者的机遇：价格低无税费、无需购房指标不占名额、总价门槛低租金回报率高租金回报率在4-6个点、盈利空间大逢旧改身价暴涨、指标房不限售，转手就能盈利。

不仅如此深圳不少成规模的统建楼不输给同地段的商品房，输就输在不能贷款，不能使用杆杆放大收益。

未来深圳小产权房的发展趋势：

炒起来的房价，始终都要降下来。目前深圳一手住宅成交量一直比较低迷，除非差价特别明显极具性价比的红盘以外，房产黄金时期可能已经过去了，目前深圳的价格会慢慢的回归的一个正常的水平，平稳发展才是至关重要。

深圳这个势头楼市要回归正常这个大方向确定了（包括商品住宅 和小产权房)短期可能会像两年前调控楼市一样，只要楼市起不来，就不停出台刺激政策，直到楼市回归正常，平稳发展，健康发展，房住不炒。