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小产权房最新政策
2019小产权房最新政策全解读:这样买小产权房最合法 ? 已买了的咋办?
发布时间:2019-08-23      阅读:
  房子的类型有很多种,其中小产权房就是有一定法律风险的房子,人们担心它的合法性。
 
 
  小产权房的购买者有产权证,但是却没有房产证,这个所谓的一纸产权证也不是真正合法有效的所谓的小产权房,有时也叫 “乡产权房”,指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的,并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。购买这些房子的人大多数是村集体经济组织以外的第三人。
 
  正规合法的房屋必须是5证齐全的,《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》缺一不可,而小产权项目有的连1个证都没有,更不用说房产证了。
 
  那么,小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
 
  既然不能办这些手续,产权不完整,就可能会引发后续的一系列纠纷和问题,比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。
 
  当然,这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换,这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的,严格意义上来说,这种情况下的房屋,也不能叫小产权房。
 
  小产权房有两种性质,一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上所建成的房子,这种房子只属于农村的集体所有者,外村村民是不可以购买的。而另外一种小产权房则是在集体企业用地。或是占用耕地违法建设的房子。小产权房不可向非集体成员的第三人转让或出售,只能够在集体成员的内部转让、置换。
 
  国土资源部等多个部门联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》,明确指出小产权房不予登记并发放产权证。因此买卖小产权房的合同是无效合同,不受国家法律保护。不论是自己写协议也好,还是进行公证,均不能改变小产权房的性质,也不能把无效的合同变成有效。
 
  无效合同的后果是,合同从最一开始就没有效力,合同各方要恢复到合同没有签订之前的状态。如发生经济损失,对导致合同无效的过错方,应当承担相应的赔偿责任。故建议您慎重考虑相应的法律风险。
 
  小产权房最新政策2019《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前已发布,其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久,国土资源部召开通气会表示,将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,并明确制定出小产权房最新政策,小产权房不得登记发证。目前,农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。
 
  根据小产权房最新政策,小产权房不得发证:《意见》提出,要严格规范农村集体土地确权登记发证行为,严禁搞虚假土地登记,严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
 
  《意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。
 
  《意见》规定,对于“撤村建居”后,未征收的原集体土地,只调查统计,不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称,以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。
 
  《意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。
 
  小产权房可以买卖吗:1.小产权房没有房产证,流通受到限制。小产权房建设在集体土地上,不可对外销售,没有法律上的保障,拿不到产权证,对外的流通有所限制。
 
  2.小产权房拆迁后补偿困难。小产权房多是违章建筑,因此很有可能被拆除,一般是不会得到国家给予的拆迁安置补偿。
 
  3.小产权房质量没有办法保证,通常房屋的质量监管是不到位的,存在偷工减料现象,因为也有安全上的隐患。
 
  4.小产权房常是位于偏远地区,交通不便、配套不完善、物业管理滞后,有的甚至没有物业。
 
  5.小产权房在继承、遗赠方面常会有纠纷出现。
 
  若是小产权房进行买卖行为双方均签订了买卖合同,那么此合同也属有效。
 
  小产权房买卖合同也属房屋买卖合同,有债权关系。只是因为证件的不齐,无法发生物权变动的过户登记手续。
 
 
  2019年国家政策对于小产权房的态度依然是不允许突破法律的限制,禁止小产权房交易,防止小产权房通过登记合法化,由此可以看出小产权房合法化的希望渺茫,也就是说,2019年小产权房的地位和以前差不多,依然得不到房管局的认可,不能在房管局进行备案,没有合法的交易保障。
 
  就算是购买了小产权房,也只是双方私下的交易,是不能完成过户的,存在风险。
 
  2019年国家怎么解决小产权房 ?
 
  (一)监督管理已成规模的小产权房对已成规模的小产权,进行监督管理,建立居委会或纳入居委会管辖范围。 居委会管理社区日常事务,协调各方关系,维护社区的安全、稳定、和谐。全面排查小产权房的物业管理单位的资质情况和物业基础设施的质量,更换资质不符合要求的物业单位,确保物业各项设施的运行安全。
 
  (二)禁止新建与销售小产权房严格审核以农村集体名义申报的住宅建设项目,严格执行“一户一宅”的规定,在深入调研的基础上,从源头上禁止“小产权”项目。对于违反规定开工建设的小产权房,要进行制止,严惩相关责任人。违规出售的小产权房的,要没收非法所得。
 
  2019年国家怎么解决小产权房?小产权房会合法化吗?
 
  (三)根据实际情况合理处置已建成与已售出的小产权房我国人口众多,保障性住房供不应求,国家怎么解决小产权房的大致思路就是将其转变为保障性住房。对于已建成与已出售的小产权房,可按照以下这3种情况来处置:1、满足申请保障性住房条件的家庭,可为其办理保障性住房房产证明;2、不满足申请保障性住房条件的家庭,但收入偏低,且购买小产权房只用来自住,那么就让他们补缴土地出让金、税费等一系列费用,并按商品房为其办理产权证明;3、购买小产权房用于投资或满足奢侈性住房需求的,由政府制定适当价格标准,对其房屋进行强制性收购,转为保障性住房出售。
 
  2019年国家将从管理已成规模的小产权房、禁止新建与销售小产权房以及将小产权房转变为保障性住房几个方面来解决处理小产权房。
 
  购买小产权房需要注意的问题:1、注意合同的签订由于小产权房不能办理房产证书,因此需要通过合同来保障自己的权益。小产权范房屋的买卖合同是维护合法权益的重要工具,如果房屋出现问题和争议时,正确的处理方法便是按照合同约定解决,因此合同的签订一定要规范。
 
  2、注意资金的安全购房款是一笔不小的费用,交易时尽量不要使用现金,通过银行转账的方式留下凭证比较好。
 
  购房者在选购房产时,为了保障自身合法权益,尽量选择具有国家认可合法产权的房屋。购买小产权房存在比较大的风险,虽然价格便宜,但是居住安全和品质都无法得到保障,可能会产生很多麻烦和纠纷,因此不建议购买。但是如果一定要购买的情况下,则应该尽量做好各种准备,注意相关问题,努力保障自身权益不受侵犯。
 
  购买了小产权房怎么办?
 
  如果已经购买了小产权房,因国家不会发放产权证,这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况,购房者可以采用的措施如下:1、如果已签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且购房者非当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款,这是最直接的方法。
 
  2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”,房款已经支付且已经入住,但无法办理过户的,则要视具体情况而定。
 
  3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有当地户口的居民。
 
  4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。
 
  总结:以上便是关于小产权房能买吗? 购买合法吗?以及购买了小产权房该怎么办等问题的相关分析。通过上文的阅读,我们应该知道,小产权房有法律风险和政策风险,一般情况下也是不合法的。因而,广大购房者在购买之前应该考虑风险。
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